Wet Breyne: betekenis, voorwaarden en waarborgen

De wet Breyne (wet van 9 juli 1971) beschermt wie een woning laat bouwen of op plan koopt. Ze geldt wanneer een aannemer, promotor of verkoper zich ertoe verbindt een woning te bouwen of te verkopen, en de bouwheer of koper al vóór de voltooiing moet betalen. De wet beperkt onder meer het voorschot tot 5%, koppelt de betalingen aan de vordering van de werken, verplicht een financiële waarborg en voorziet een voorlopige en een definitieve oplevering.

Wie wil bouwen, heeft vast al eens over de wet Breyne gelezen of gehoord. Die wet, ook wel bekend als de woningbouwwet, fungeert als een bescherming voor de bouwheer. Omdat bouwen een plezier moet blijven, pluisden we uit wat de wet concreet voor u betekent.

Wat is de wet Breyne?

De wet vormt een bescherming voor wie een huis laat bouwen en voor de koper van een sleutel-op-de-deurwoning. Ze is van toepassing zodra aan de voorwaarden voldaan is, ongeacht welke aannemer u kiest.

Los daarvan bestaat het Charter van de Woningbouwers, een kwaliteitslabel van de sector dat moet aantonen dat de bouwonderneming betrouwbaar en vakbekwaam is. Het is een goede leidraad voor de betrouwbaarheid van een aannemer, maar geen garantie.

De wet Breyne in 5 punten

• Voorschot: maximaal 5% van de prijs.
• Betalingen: in schijven, volgens de vordering van de werken.
• Waarborg: een financiële waarborg voor het geval de aannemer in gebreke blijft.
• Oplevering: een voorlopige en een definitieve oplevering, met in principe minstens één jaar ertussen.
• Aansprakelijkheid: tienjarige aansprakelijkheid voor ernstige gebreken.

Wat houdt de wet Breyne in?

Dankzij de wet krijgt u een duidelijk contract, met daarin heldere informatie over de totaalprijs, de uitvoeringstermijnen, betalingsafspraken, de bouwvergunning, de datum waarop de werken van start gaan, bepalingen over vertragingen en eventuele schadevergoedingen daarvoor, … Als die bepalingen niet in het contract staan, kan het nietig verklaard worden.

Er zijn een aantal concrete zaken die wettelijk gelden voor aannemer en bouwheer.

• De uitvoeringstermijn en afgesproken prijs moeten worden nageleefd.
• Het voorschot is maximaal 5% van de prijs van de woning. De rest van de betaling gebeurt in schijven die overeenstemmen met de waarde van de uitgevoerde werken.
• Nog voor de overeenkomst is ondertekend, mag geen enkele betaling worden geëist door een sleutel-op-de-deurfirma.
• Er is een verplichte voorlopige en definitieve oplevering. Tussen beide ligt in principe minstens één jaar.
• De aannemer moet een financiële waarborg geven. Een erkende aannemer stelt een borgtocht van 5% van de prijs; een niet-erkende aannemer moet een voltooiings- of terugbetalingswaarborg geven. Na een arrest van het Europees Hof van Justitie (2026) wordt een wijziging van die regeling verwacht.
• Na de oplevering blijven aannemer en architect tien jaar aansprakelijk voor ernstige gebreken die de stevigheid of stabiliteit van de woning in gevaar brengen.
• De eigendom van wat al gebouwd is, gaat over bij de overeenkomst; wat nog gebouwd wordt, wordt uw eigendom naarmate de werken vorderen. Het risico (bijvoorbeeld bij brand of vandalisme) gaat pas over bij de voorlopige oplevering.
• Bij de overeenkomst horen verplicht documenten, onder meer de plannen en het bestek van de werken. Bij appartementen komen daar de statuten bij. Uw notaris kijkt na of alles volledig is.

Het is zo dat de prijs in de voorlopige overeenkomst of de notarisakte de totaalprijs is. Die prijs moet bovendien alle werken omvatten die nodig zijn voor een normale bewoonbaarheid (denk aan elektriciteit, sanitaire installaties en verwarming).

Een prijsherziening is alleen mogelijk als ze in het contract staat en volgens de wettelijke formule berekend wordt. Ze kan alleen schommelingen in de prijzen van materialen en lonen doorrekenen.

Wanneer een van de verplichte vermeldingen of bijlagen ontbreekt, kan de overeenkomst nietig worden verklaard. Bij een verkoopovereenkomst moet dat gebeuren vóór het verlijden van de authentieke akte. Bij een aannemingsovereenkomst moet nietigheid worden aangevraagd vóór de voorlopige oplevering.

Wanneer is de wet Breyne van toepassing?

De wet Breyne is in principe verplicht van toepassing op iedereen die zich ertoe verbindt een woning te bouwen, te laten bouwen of te verkopen. De wet geldt wanneer voldaan wordt aan drie voorwaarden.

• Het gebouw is bestemd voor huisvesting of gecombineerd met een professionele activiteit. Let op: bij gemengd gebruik moet de verhouding in balans zijn.
• De verkoper, promotor of aannemer verbindt er zich toe om een dergelijk gebouw te bouwen, te laten bouwen of te verschaffen.
• De koper of opdrachtgever is verplicht een of meerdere stortingen te doen vóór de voltooiing van het gebouw.

Laat u verschillende aannemers elk een deel van de werken uitvoeren, of doet u zelf een deel, dan valt uw project meestal niet onder de wet Breyne. Twijfelt u, vraag het dan na bij uw notaris.

Wet Breyne en sleutel-op-de-deur

Bij een sleutel-op-de-deurwoning neemt één aannemer het volledige bouwproject op zich en betaalt u in schijven tijdens de bouw. In die situatie is de wet Breyne meestal van toepassing, met alle bescherming die erbij hoort.

Opletten voor…

De prijs die werd afgesproken in de overeenkomst, omvat de werken die moeten gebeuren voor een ‘normale bewoonbaarheid’. Daar is geen vastgelegde definitie voor, dus de graad van afwerking waartoe de verkoper of aannemer zich verbindt, is een feitenkwestie.

Onder ‘normale bewoonbaarheid’ wordt verstaan dat de koper op normale wijze in zijn nieuwe woning kan intrekken. Op dat moment wordt de woning als voltooid beschouwd.

Zoals sommige wetten kent ook de wet Breyne enkele mazen, waardoor aannemers de wet kunnen omzeilen. Let op voor aannemers die geen stortingen vragen tijdens het bouwproces. Sommige bouwfirma’s rekenen geen voorschot of tussentijdse facturen, waardoor ze de wet kunnen omzeilen.

Hoe zit dat bij Sibomat?

Sibomat is een erkende aannemer en een financieel gezond bedrijf. Onder de wet Breyne moeten erkende aannemers een borgtocht stellen van 5% van de prijs van het gebouw. Dat dient als bescherming van de koper in het geval van een faillissement.

Die borgtocht verzekert echter niet dat de woning wordt afgewerkt. Daarom biedt Sibomat een 100% voltooiingswaarborg. Wanneer u bij ons dus het contract-Breyne ondertekent, krijgt u meteen ook de garantie dat uw woning altijd volledig zal worden afgewerkt! Benieuwd hoe dat in de praktijk verloopt? Lees meer over sleutel-op-de-deur bouwen met Sibomat of over waarop u let bij de aankoop van een bouwgrond.

Veelgestelde vragen over de wet Breyne

Wat is de wet Breyne?

De wet Breyne (wet van 9 juli 1971) beschermt wie een woning laat bouwen of op plan koopt. Ze beperkt onder meer het voorschot tot 5%, koppelt de betalingen aan de vordering van de werken, verplicht een financiële waarborg en voorziet een voorlopige en een definitieve oplevering.

Hoeveel voorschot mag een aannemer vragen onder de wet Breyne?

Maximaal 5% van de prijs bij de ondertekening van de overeenkomst. Vóór de ondertekening mag geen enkele betaling geëist worden. Daarna betaalt u in schijven die overeenstemmen met de vordering van de werken.

Wat is het verschil tussen de voorlopige en de definitieve oplevering?

Bij de voorlopige oplevering stelt u samen met de aannemer eventuele gebreken vast; vanaf dan draagt u ook het risico. Bij de definitieve oplevering, in principe minstens een jaar later, aanvaardt u de werken definitief.

Wat gebeurt er als de aannemer failliet gaat?

Dan speelt de financiële waarborg die de wet Breyne oplegt. Een erkende aannemer stelt een borgtocht van 5% van de prijs; een niet-erkende aannemer moet een voltooiings- of terugbetalingswaarborg geven. Bij Sibomat krijgt u bovendien een voltooiingswaarborg.

Geldt de wet Breyne ook bij renovatie?

Dat hangt af van het soort werken en de overeenkomst. Vraag het voor uw situatie na bij uw notaris.