Ontdek alles over de wet Breyne!

De wet Breyne vormt een uitgebreide bescherming voor de bouwheer, maar wanneer is die van toepassing? En kunt u er ook een beroep op doen?

Wie wilt bouwen, heeft vast al eens over de wet Breyne gelezen of gehoord. Die wet, ook wel bekend als de woningbouwwet, fungeert als een bescherming voor de bouwheer. Omdat bouwen een plezier moet blijven, pluisden we even uit wat de wet concreet voor u betekent.

Wat is de wet Breyne?

De wet vormt een bescherming voor de bouwer van een huis en voor de koper van een sleutel-op-de-deurwoning. Elke aannemer en projectontwikkelaar die het label Charter van de Woningbouwers draagt, is verplicht de wet strikt na te leven.

Het Charter is een soort kwaliteitslabel dat moet aantonen dat de bouwonderneming betrouwbaar en vakbekwaam is. Let op, dit kan een goede leidraad zijn voor de betrouwbaarheid van een aannemer zijn, maar het is geen garantie!

Wat houdt de wet Breyne in?

Dankzij de wet krijgt u een duidelijk contract, met daarin heldere informatie over de totaalprijs, de uitvoeringstermijnen, betalingsafspraken, de bouwvergunning, de datum waarop de werken van start gaan, bepalingen over vertragingen en eventuele schadevergoedingen daarvoor, … Als die bepalingen niet in het contract staan, kan het nietig verklaard worden.

Er zijn een aantal concrete zaken die wettelijk gelden voor aannemer en bouwheer.

• De uitvoeringstermijn en afgesproken prijs moeten worden nageleefd.
• Het voorschot is maximaal 5% van de prijs van de woning. De rest van de betaling gebeurt in schijven die overeenstemmen met de waarde van de werken.
• Nog voor de overeenkomst is ondertekend, mag geen enkele betaling worden geëist door een sleutel-op-de-deurfirma.
• Er is een verplichte voorlopige en definitieve oplevering. Tussen de twee moet minstens één jaar liggen.
• De aannemer moet een solvabiliteitswaarborg van 5% van de bouwprijs storten in een fonds. Dat beschermt de consument bij een eventueel faillissement.
• Bij het niet-ondertekenen van de overeenkomst, na een belofte van overeenkomst, moet u een schadevergoeding van maximaal 5% van de totale prijs betalen. Dat bedrag kan worden aangepast in functie van het bedrag van de werkelijk geleden schade.
• De aannemer en verkoper blijven tien jaar lang aansprakelijk voor begane fouten.
• De eigendomsoverdracht van het pand gebeurt stelselmatig. Het risico (door bijvoorbeeld vandalisme of brand) wordt pas overgedragen bij de voorlopige oplevering.
• Bij de overeenkomst moet een aantal documenten worden toegevoegd:
  • De integrale tekst van artikels 7 en 12 van de wet Breyne.
  • De plannen, bestekken en voorwaarden waarop daarvan kan afgeweken worden.
• De aannemer moet verplicht een waarborg verstrekken en het bewijs daarvan leveren binnen de 30 dagen na het ondertekenen van het contract.

Het is zo dat de prijs in de voorlopige overeenkomst of de notarisakte de totaalprijs is. Die kan niet meer gewijzigd worden. Die prijs moet bovendien alle werken omvatten die nodig zijn voor een normale bewoonbaarheid (denk aan elektriciteit, sanitaire installaties en verwarming).

Een lichte verhoging van de kosten kan gebeuren wanneer dat contractueel vastgelegd is in de overeenkomst. Die prijsherziening gebeurt volgens een wettelijke formule en is alleen mogelijk als het gaat om aanpassingen aan de prijzen van materialen en lonen, die elk jaar worden herzien. U hebt het recht om tijdens het onderhandelen de prijsherzieningsclausule te laten schrappen.

Wanneer een van deze zaken ontbreekt, kan de overeenkomst nietig worden verklaard. Bij een verkoopovereenkomst moet dat gebeuren voor het verlijden van de authentieke akte. Bij een aannemingsovereenkomst moet nietigheid worden aangevraagd voor de voorlopige oplevering.

Wanneer is de wet Breyne van toepassing?

De wet Breyne is in principe verplicht toepasbaar op iedereen die zich ertoe verbindt een gebouw te bouwen, te laten bouwen of te verkopen. De wet geldt wanneer voldaan wordt aan drie voorwaarden.

• Het gebouw is bestemd voor huisvesting of gecombineerd met een professionele activiteit. Let op: bij gemengd gebruik moet de verhouding in balans zijn.
• De verkoper, promotor of aannemer verbindt er zich toe om een dergelijk gebouw te kopen, te laten bouwen of te verschaffen.
• De koper of opdrachtgever is verplicht een of meerdere stortingen te doen voor de voltooiing van het gebouw.

Belangrijk hierbij is dat de wet Breyne alleen geldt wanneer de werken worden uitgevoerd door één aannemer. Wie dus zelf een deel van de werken uitvoert of de bouwplannen door verschillende aannemers laat uitvoeren, kan geen beroep doen op de wet.

Opletten voor…

De prijs die werd afgesproken in de overeenkomst, omvat de werken die moeten gebeuren voor een ‘normale bewoonbaarheid’. Daar is geen vastgelegde definitie voor, dus de graad van afwerking waartoe de verkoper of aannemer zich verbindt, is een feitenkwestie.

Onder ‘normale bewoonbaarheid’ wordt verstaan dat de koper op normale wijze in zijn nieuwe woning kan intrekken. Op dat moment wordt de woning als voltooid beschouwd.

Zoals sommige wetten kent ook de wet Breyne enkele mazen, waardoor aannemers de wet kunnen omzeilen. Let op voor aannemers die geen stortingen vragen tijdens het bouwproces. Sommige bouwfirma’s rekenen geen voorschot of tussentijdse facturen, waardoor ze de wet kunnen omzeilen.

Hoe zit dat bij Sibomat?

Sibomat is een erkende aannemer en een financieel gezond bedrijf. Onder de wet Breyne moeten erkende aannemers een borgtocht stellen van 5% van de prijs van het gebouw. Dat dient als bescherming van de koper in het geval van een faillissement.

Die borgtocht verzekert echter niet dat de woning wordt afgewerkt. Daarom biedt Sibomat een 100% voltooiingswaarborg. Wanneer u bij ons dus het contract-Breyne ondertekent, krijgt u meteen ook de garantie dat uw woning altijd volledig zal worden afgewerkt!